物業擁有權方式的重要性及樓宇買賣的流程

物業擁有權 —「全權擁有」及「共同擁有」

在香港，樓宇買賣是一項重要的決定。在購買樓宇前，買方須慎重考慮物業擁有權的方式，這是極為重要 !

物業擁有權可分為「全權擁有」及「共同擁有」兩種:

「全權擁有」是指物業的業權只由一個人擁有，即該業主是物業的唯一全權擁有人。而「共同擁有」可分為: (a) 聯權共有（俗稱「長命契」）— 即物業的所有聯權共有人，會被整體視為同一擁有人，當其中一人過世，其物業權益便會自動轉移至其他在生的聯權共有人 ，及(b) 分權共有 —  即物業的所有分權共有人的權益會根據各人所付的樓價數額比例作分配。舉例，如果兩人( A和B) 以分權共有方式購入物業，A 付出75%樓價，而B只付出 25%樓價，那A便會擁有該物業的四分之三業權，而B便擁有該物業的四分之一業權。如其中一人過世，他 / 她的物業權益便成為其遺產的一部分 (不會自動轉移至其他在生的分權共有人)，並按照其遺囑 或 「無遺囑繼承法」去作出分配。

二手樓宇買賣流程 | 圖片來源: 美聯物業

二手樓宇買賣流程大致如下:

1. 進行物業估價
買方選定合適物業。如有需要承造按揭，可要求銀行對物業作出估價，並查詢按揭的基本條款（尤如利率及還款年期）。

2. 簽訂臨時買賣合約 (具有法律約束力的合約) 及繳付臨時訂金
買賣雙方就樓價、成交日期等基本條款達成協議後，須簽署臨時買賣合約，買方須繳付臨時訂金(俗 稱「細訂」)予賣方，一般相等於樓價之3%至5%，買方須以臨時買賣合約副本向銀行正式申請按揭貸款。

3. 委任代表律師
買賣雙方各自委任其代表律師，賣方律師草擬正式買賣合約，並送交買方律師審核。買方律師或會作出修改直至雙方律師就所有條款達成協議。賣方律師重新整理正式合約後，會將一式兩份的正式合約送交買方律師。

4. 簽署正式買賣合約 (買賣雙方通常在簽署臨約後14日內，簽署正式買賣合約)
(i) 買方簽署正式買賣合約並支付加付訂金（臨時訂金及加付訂金通常相等於樓價的10%）及印花稅;
(ii) 買方律師將已簽署的正式買賣合約及加付訂金送交賣方律師;
(iii) 賣方簽署正式買賣合約並收取加付訂金;
(iv) 賣方律師將已簽署的正式買賣合約送交買方律師;
(v) 買方律師安排為正式買賣合約打釐印及送交土地註冊處登記。

5. 審查樓契
賣方律師會代賣方向其按揭銀行要求借閱樓契，並確定在贖回物業時須支付的金額。收到樓契後，賣方律師便會送交買方律師，讓他們審查業權。買方律師收到樓契後，須在正式合約內訂明的時限（一般為七個工作天）內就物業的業權向賣方律師提出書面詢問，直至收到滿意的回覆為止。

6. 核實業權妥當後， 買方律師須草擬轉讓契，並送交賣方律師審核確保無誤。買方律師須同時準備銀行按揭契。

7. 買方律師在完成交易前向物業的管理公司查詢賣方有否拖欠任何費用，例如管理費。若有的話，買方律師須發信給賣方律師要求賣方於完成交易前安排支付拖欠的費用。

8. 建議買方透過地產代理在完成交易日或之前作最後驗樓，以確定能否交吉。

9. 買方律師安排買方於完成交易前一至兩天簽署轉讓契、按揭契約及其他有關文件。買方須安排支付樓價的餘款 (即扣除按揭貸款及10%訂金後的餘款) 及買方律師費。

10. 買方律師安排向買方按揭銀行提取貸款，並在完成交易日的指定時間或之前，將下列文件送交賣方律師以完成交易：
(i) 買方已簽署的轉讓契；
(ii) 樓價款項（通常等於樓價的90%，包括買方按揭銀行提取的貸款及買方支付的餘款) ，按照賣方律師給予買方律師的書面分票指示，分為下列三筆款項:
(a) 支付賣方按揭銀行的贖回金額；
(b) 支付賣方律師費；及
(c) 支付剩餘款項予賣方。
(iii) 買方律師給予賣方律師的信件，列明賣方律師已承諾在某指定日期內將下列文件送交買方律師:
(a) 賣方已簽署的轉讓契；
(b) 現時按揭的按揭契；及
(c) 由賣方按揭銀行所簽署的贖回文件。

11. 賣方律師安排賣方在完成交易當日簽署轉讓契，並將剩餘款項交予賣方。

12. 賣方律師將物業的鑰匙交予買方律師。

13. 賣方律師將贖回文件及贖回金額於完成交易日送交賣方按揭銀行，並要求賣方按揭銀行在某指定日期內歸還賣方律師已簽署的贖回文件。

14. 賣方律師送交上述 10 (iii) (a) (b) 及(c) 的文件予買方律師。

15. 買方律師會安排轉讓契繳付印花稅。之後，買方律師會將贖回文件、買方新取得的按揭契及轉讓契送交土地註冊處登記。

16. 收取已在土地註冊處註冊的文件後（通常須數個月時間），買方律師會將該等文件及其他所有業權契據文件送交買方按揭銀行保管。

整個樓宇買賣交易便已完結!





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