欠租收樓程序 | 業主與租客(綜合) 條例

欠租收樓行使時,租約通常會列明若租客未能依時繳交租金,業主便有權終止租約並收樓。如業主需收樓,必須聯同執達主任前往有關單位,把遷出通知書送達該單位佔用人並通知有關人士於7天內遷離該單位。
欠租收樓程序 | 業主與租客(綜合) 條例

租約及租契之分別:

租約及租契的內容一般都會包括租金、租期、起租日期、按金等等。租約的業主及租客只須在租約上簽署便可。但如果租期是超過三年,此租約在法律上便稱為租契。租契的業主及租客必須在一式兩份的租契上簽名、在簽名旁蓋上紅章及互相交換該租契。

簽署租約或租契後之程序:

簽署租約或租契之後,都必須於簽署後三十日內呈交予稅務局打釐印 (在民事訴訟案件中,沒有打釐印的租約或租契可能不會被法庭接納為證據),而租契亦必須於簽署後三十日內呈交予土地註冊處辦理註冊手續。另外,住宅用途物業的業主亦應在簽署租約或租契後一個月內,向差餉物業估價署呈交一份 「新租出或重訂協議通知書 (CR109)」。

欠租

一般來說,所有完善的住宅或非住宅物業的租約或租契,都必定會包括多項條款,其中一項條款會列明,若租客未能依時繳交租金,業主便有權終止租約或租契並收回物業。但即使租約或租契並無列明這條款,就住宅物業而言,根據《業主與租客(綜合)條例》 第117條,任何在二零零二年十二月二十七日或之後訂立的租約或租契,該權利是會根據此法例而隱含於租約或租契內。就非住宅物業 而言,該權利是根據《業主與租客(綜合)條例》 第126條 隱含於租約或租契內。此條例說明所有租約或租契均隱含租客須在到期日繳交租金的承諾,以及假若租客欠租超過十五天,業主便有權利終止租約或租契並收回物業。若租客只是第一次欠租,法庭或審裁處有權定下寬限期,給予租客在規定的時間內,清付所有欠租及業主的法律費用,如租客沒有在限期內清付,收樓令便正式生效。

追討欠租及收樓:

若租客拖欠租金,業主可在審裁處或法院追討欠租及收樓。

1. 只追討欠租,但無意收樓,可在下列之審裁處或法院作出申索:
小額錢債審裁處:申索金額不超過$75,000;
區域法院:申索金額高於 $75,000 但不超過 300 萬元;
高等法院原訟庭:申索金額沒有上限。

2. 追討欠租,並同時收樓:
業主應盡快到土地審裁處或法院,追討欠租,並申請收樓,盡量減低損失。
區域法院:所欠租金不超過 300 萬元,而且有關物業的應課差餉租值不超過 32 萬元;
高等法院原訟庭:申索金額並無上限。

收樓程序主要分兩個階段:

第1 階段﹕向審裁處或法院申請管有令狀及財物扣押令 (如業主需要,請看下文)。
第2 階段﹕向法庭的執達主任申請執行審裁處或法院的命令,並代表業主收回有關物業。

業主必須聯同執達主任前往有關單位,把 「遷出通知書」送達該單位佔用人並通知有關人士於7天內遷離該單位。如大門鎖上並沒人回應,便須把通知書張貼於門外。送達「遷出通知書」7天後,執達主任會安排業主收樓。若佔用人已離開該單位,該單位的管有權便交還予業主,但若該單位仍被佔用,執達主任便會通知佔用人已定的交還日期。到交還日期時,執達主任會聯同業主再前往有關單位收樓,如有需要,會安排鎖匠破門入內收回單位。

財物扣押令

業主向區域法院申請財物扣押令,用以扣押及售賣租客在出租物業內的財物,抵償欠租。但出租物業內的財物通常都不值錢,所以作出申請前,業主必須考慮清楚。或許只申請收樓比較實際。

申請財物扣押令是以單方面的形式進行,即無須通知租客,而租客亦沒有機會作出抗辯。此乃防止租客移走在出租物業內的財物。業主須向法庭呈交一份誓章,以支持其申請。誓章內容大致包括租客姓名及地址、欠租情況和所欠金額等等。取得財物扣押令後,法庭執達主任便可進入相關物業,抄封屬於租客的財物,並將之售賣,以抵償欠租。


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