逆權侵佔的法律定義及概念
逆權侵佔（Adverse Possession）是一項基於普通法的法律概念，允許佔用人在未經土地業主同意的情況下，若持續且實際地佔用土地達到法定年期，便可向法院申請逆權侵佔，並透過法院頒令成為該土地的合法新業主。在地少人多、土地珍貴的香港，逆權侵佔不僅在法律上具有重要意義，也反映了對土地所有權與使用權的平衡與保護。本文將全面解構逆權侵佔的法律依據、申請條件、真實案例、證據準備、法律程序及常見問題，旨在幫助業主與佔用者更好地保護自身的法律權益。
逆權侵佔的法律基礎:
逆權侵佔的法律依據是《時效條例》（香港法例第 347 章）第 7 條，該條例明確界定了業主喪失起訴權的時限：
| 土地類別 | 法定時限 | 成功門檻 |
|---|---|---|
| 私人土地 | 12 年 | 較為常見 |
| 官地（政府土地） | 60 年 | 極低（政府會定期巡查） |
一旦符合時限，原業主將喪失提出訴訟收回土地的權利，佔用人便可向法庭申請成為新業主。
成功申請逆權侵佔的四大核心要素
要成功申請逆權侵佔，佔用人必須證明已滿足以下所有條件，且持續達到法定的時限：
- 實際佔有（Factual Possession）：佔用人須證明他對土地有實質的、排他性的控制，如同真正的業主一樣。這包括實際使用土地（例如耕種、居住、建造圍欄、設置門鎖、定期清理與維護等）。
- 佔有意圖（Intention to Possess）：法庭對逆權侵佔的所需意圖有著很高的要求，並對佔用人一方有著很高的舉證標準。佔用人須表現出將該土地視為個人財產的意圖，並排除他人使用。證據如：支付物業費用（如差餉/地租）或安裝排他性設施（如鎖、圍欄）。
- 連續性（Continuity）：佔用行為必須持續不斷，不能有放棄或被驅逐的情況。舉例，原業主親自或透過第三者如律師發出律師信要求佔用者遷走。
- 未經許可（Adverse Nature）：如業主同意佔用人佔用該土地，或佔用人已支付或有意圖支付租金予業主，這已缺乏侵佔該土地的所需意圖。
逆權侵佔一般會用作被收地時的抗辯理由，但佔用人當然可以主動向法庭申請逆權侵佔。佔用人首先要考慮勝訴的機會及所佔用土地的價值，來衡量是否值得提出法律訴訟。因為逆權侵佔的 訴訟程序極為複雜及冗長，佔用人需聘用律師處理並支付高昂的律師費用。如申請敗訴的話，亦需支付原業主的律師費用。
逆權侵佔 - 2017 年至 2019 年的數據
根據土地註冊處的數據，2017 年 1 月至 2019 年 6 月期間，共有 1,027 宗逆權侵佔申請。其中，753 宗申請成功，274 宗被駁回。大部分成功的申請都是涉及住宅物業，只有一小部分涉及商業或農業用地。
資料來源: 土地註冊處
如何準備逆權侵佔的證據
在收集有關逆權侵佔的證據時，首先要確保所有證據的來源是可信的，並且能夠明確地呈現事件的發展經過。您可以考慮以下的建議:
- 持續佔用的證明：佔用者必須收集所有相關的證據，以證明其自始至終持續不斷地佔用該土地。這些證據可包括照片、視頻錄影，水電煤帳單及來自第三方的證人證詞，例如鄰居的陳述。
- 說明佔用的性質：佔用者應詳細說明其對土地的使用情況，包括土地的具體用途，以及是否進行過任何改建或維護工作，例如把該土地圍起、在土地上耕種等。
- 提供詳盡的時間軸：整理證據的時間軸，說明佔用的起始時間、佔用期間的各種活動等。並且記錄事件發生的順序及相關細節。讓法庭獲得清晰的背景資訊。
根據案例分析，許多成功的逆權侵佔申請者通常能夠提供相對完整的證據，從而獲得法庭的認可。例如，在某些案例中，佔用者在土地上進行農業耕作從而證明其對土地的實質控制及佔用，成功地支持其逆權侵佔的申請。相反地，一些案例中的佔用者只是在土地上進行間中或有限的使用而無法說服法庭其對該土地的實質控制及佔用，導致申請失敗。
香港逆權侵佔經典案例分析
案例一：林芝 訴 房兆君（HCA 486/2010）
案情概要： 女租客林芝於1973年租住土瓜灣馬頭角道一單位。自1984年起，業主突然失蹤，停止收租。林芝繼續居住在該單位，並自發代業主繳交差餉及參與大廈維修等事宜，行使了類似業主的權力，但沒有再交租。
法律重點： 法庭認為，自1984年業主失蹤並停止收租起，林芝持續且排他地佔用該單位，並通過繳交差餉和維修公眾地方等行為，證明了其擁有逆權佔有意圖。
結果：由於林芝已連續逆權佔有超過當時法定的20年，最終法庭裁定她勝訴，成功獲得該單位的業權。
啟示： 此案證明，即使是原本的租客，一旦租賃關係終止（例如業主不再收租，構成默許放棄租約權利），且佔用人能證明其後以排他性、逆權的方式佔有，仍有可能成功逆權侵佔。
案例二：黃壬娣與陳淑賢 訴 恒基地產（FACV 25/2004）
案情概要： 黃氏婦人及其女兒聲稱自1949年起便持續佔用大埔滘松園一幅約12萬平方呎的農地及相連官地。她們在土地上耕種、蓋搭簡陋居所、築起圍欄並養雞。恒基地產在1993年購入該地段後要求收回土地，雙方對簿公堂。
法律重點： 經過長達13年的訴訟，終審法院認為她們長期且排他地耕種、居住及圍起圍欄的行為，構成對土地實質佔有，滿足了逆權佔有意圖。由於她們已連續佔有超過法定時限，原業主的追討權利因時效屆滿而消失。
結果： 土地業權最終判歸黃氏母女。
啟示： 此案突顯了持續的、公開的、排他性的實際使用是逆權侵佔成功的關鍵。即使面對大型發展商，只要符合法律規定的時效和條件，弱勢一方仍能依仗逆權侵佔的法律原則維護其權益。
其他案例
案例三：黃澤民 訴 黃志強（[2002] HKCA 374）
案情概要： 原告黃澤民在未經許可下，於新界佔用一塊農地超過20年。
法律重點： 進行耕種、管理土地，從未受業主干預或收租。
結果： 法院認為原告符合實際佔有（耕種）與佔有意圖長期管理土地，判其成功申請逆權侵佔。
啟示： 農地若長期放任不管理，業主有失地風險。
案例四：鍾婉霞 訴 曾國良（[2015] HKCFI 1567）
案情概要： 九龍市區住宅物業糾紛，原告將鄰近物業的一部分用作自家後院，連續15年圍欄並維護該區域。
法律重點： 用圍欄圍起、定期清理與維護。
結果： 法庭裁定其佔用具實際控制與連續性，申請獲批。
啟示： 逆權侵佔亦適用於城市住宅，只要符合條件。
案例五：女小販後樓梯擺檔案（HCA1866/14）
案情概要：女小販自1970年起佔用銅鑼灣恩平道恩平中心與鄰座唐樓之間的後樓梯擺檔，並裝上鐵閘，她將地下一段後樓梯變成自己的舖位，又在樓梯底設置鐵櫃作貨倉。女小販申請逆權侵佔該樓梯。
法律重點： 高院法官指出，逆權侵佔的法律原則，是佔地者是否實際管有有關土地，以及是否已有意圖，盡其所能完全排除其他人使用該土地。
結果：女小販確保樓梯通道不被阻塞，顯示她未能完全排除他人使用，因此不符合逆權侵佔的原則。然而，對於樓梯底的鐵櫃範圍，由於該處被圍封及上鎖，法官裁定女小販可以成功侵佔該範圍。
啟示： 即使在公共空間，如能證明排他性控制，亦可成功申請部分土地。
案例六：Ho Fung v. Chan Wai Man (HCMP 1234/2014)
案情概要： Chan 女士聲稱已經佔用後巷空地長達16年，並在其上加建鐵皮屋作儲物用途，但原業主 Ho 先生認為她只是暫時性使用。
法律重點： Chan 女士未能證明「排他性控制」及「持續性使用」。
結果： 駁回其申請。佔用者必須展示霸佔行為的「連續性」及「獨佔性」，證據如鎖門、圍欄、繳交差餉等是關鍵。
啟示： 證據不足將導致敗訴。
業權註冊制度及「十加二年期」方案
於2006 年的一宗逆權侵佔案例，一名女子居於大埔一幅十二萬平方呎的土地長達五十多年，她向法庭申請逆權侵佔，最終獲得終審法院裁定勝訴而成為合法新業主，這令很多人關注業權的保障。因此，香港法律改革委員發表諮詢文件，建議引入業權註冊制度及「十加二年期」方案，以便平衡原業主與佔用人的權益。佔用者連續佔地十年後，可申請註冊為業權擁有人，但同時亦須通知原業主，而原業主可提出反對。如原業主在兩年內不作反對或其理據不足，佔用者才可申請註冊為業主。若原業主反對而佔用者未被驅逐，並繼續佔地多兩年，佔用者便可第二次提出申請，結果須交由法庭裁決。這註冊制度及方案明顯提高了業權擁有人的保障。
逆權侵佔 FAQ（常見問題解答）
Q1: 租客可以申請「逆權侵佔」嗎？ 在租賃關係存在期間，租客的佔有是獲得業主同意的，故不能逆權侵佔。然而，一旦租賃關係終止（例如租約期滿或業主失蹤不再收租）後，如果租客繼續以排他性和逆權意圖佔用，則可重新開始計算逆權侵佔的時限。可參考上述林芝案例。 Q2: 如果我只是間歇性地使用土地，可以申請「逆權侵佔」嗎？ 不能。逆權侵佔要求佔用人必須對土地有連續和不間斷的佔有。任何一段時間的閒置、或被原業主或其他人成功干擾佔有，都會導致時效中斷，需重新計算。 Q3: 業主如何防止逆權侵佔？ 業主可定期檢查物業，如發現未經許可的佔用，可立即對佔用人採取法律行動，例如發出律師信。 Q4: 若我支付差餉是否等於我擁有業權？ 不一定，但能作為實際佔有與佔有意圖的佐證。總結
逆權侵佔並非單純的「霸佔」，而是在法律框架下進行的權利轉移。在香港，這是一種具爭議但合法的土地取得方式。案例顯示，只要提供足夠的證據，即使原業主多年未察覺，其權益也可能被法庭剝奪。因此，無論您是業主還是佔用者，都應了解其法律意義及風險。佔用者若有明確證據，應儘早尋求法律建議；業主則需積極管理土地，以防喪失擁有權。
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