逆權侵佔 - 侵佔私人土地或官地成為合法新業主

逆權侵佔是根據時效條例 (第347 章), 如霸地者可以證明已佔用某私地十二年或官地六十年,便可向法庭申請逆權侵佔,如獲法庭裁定勝訴,霸地者便可成為合法新業主,


逆權侵佔的法律定義及概念

逆權侵佔是建基於普通法的法律概念,其定義為土地佔用者未經原業主同意,持續性地佔用對方的土地超過法定時限後,原業主便會立即喪失訴訟權利。而在另一方面,佔用者可以向法庭申請逆權侵佔,將土地據為己有,無需支付任何代價成為該土地的合法新業主。逆權侵佔不僅在法律上具有重要及特別意義,也反映了對土地所有權和使用權的平衡和保護。而「時效條例」 (第347 章) 第7條 為逆權侵佔提供法律基礎。根據香港現行法例, 私人土地的侵佔時效為十二年,而官地 (政府土地) 則為六十年,因侵佔官地的法定時效長很多,所以侵佔官地極困難,且成功案例並不多。


申請逆權侵佔的條件

佔用者霸佔私人土地十二年只是申請逆權侵佔的基本門檻/條件,佔用者需證明他/她連續並實質佔有該土地,即是,霸佔行為必須持續進行至少十二年,期間不得有任何中斷或放棄的情況。佔用者亦需證明實際佔用該土地的所需意圖 (即具備「管有意圖」),例如把該土地圍起、加裝門鎖、門牌、在土地上耕種、支付該土地的地租差餉、維修費等等,且未有受到業主的干涉,舉例,原業主從沒親自或透過第三者如律師發出律師信要求佔用者遷走。另外,佔用者必需完全排除其他人自由地使用該土地。需符合上述條件,逆權侵佔申請才有機會成功。如獲法庭裁定勝訴,該佔用者便可以成為該土地的合法新業主,不必付出任何代價,而原業主不得再提出收回土地的訴訟。

法庭對逆權侵佔的所需意圖有著很高的要求,並對佔用人一方有著很高的舉證標準。 如業主同意佔用人佔用該土地,或佔用人已支付或有意圖支付租金予業主,這已缺乏侵佔該土地的所需意圖。

逆權侵佔一般會用作被收地時的抗辯理由,但佔用人當然可以主動向法庭申請逆權侵佔。佔用人首先要考慮勝訴的機會及所佔用土地的價值,來衡量是否值得提出法律訴訟。因為逆權侵佔的 訴訟程序 極為複雜及冗長, 佔用人需聘用律師處理並支付高昂的 律師費用。如申請敗訴的話,亦需支付原業主的律師費用。


逆權侵佔 - 2017 年至 2019 年的數據

根據土地註冊處的數據,2017 年 1 月至 2019 年 6 月期間,共有 1,027 宗逆權侵佔申請。其中,753 宗申請成功,274 宗被駁回。大部分成功的申請都是涉及住宅物業,只有一小部分涉及商業或農業用地。


申請逆權侵佔勝訴及被駁回的數據,數據顯示成功申請個案多過失敗個案。
資料來源: 土地註冊處

如何準備逆權侵佔的證據

在收集有關逆權侵佔的證據時,首先要確保所有證據的來源是可信的,並且能夠明確地呈現事件的發展經過。您可以考慮以下的建議:

1. 持續佔用的證明:佔用者必須收集所有相關的證據,以證明其自始至終持續不斷地佔用該土地。這些證據可包括照片、視頻錄影,水電煤帳單及來自第三方的證人證詞,例如鄰居的陳述等。

2. 說明佔用的性質:佔用者應詳細說明其對土地的使用情況,包括土地的具體用途,以及是否進行過任何改建或維護工作,例如把該土地圍起、在土地上耕種等。

3. 提供詳盡的時間軸:整理證據的時間軸,說明佔用的起始時間、佔用期間的各種活動等。並且記錄事件發生的順序及相關細節。讓法庭獲得清晰的背景資訊。

根據案例分析,許多成功的逆權侵佔申請者通常能夠提供相對完整的證據,從而獲得法庭的認可。例如,在某些案例中,佔用者在土地上進行農業耕作從而證明其對土地的實質控制及佔用,成功地支持其逆權侵佔的申請。相反地,一些案例中的佔用者只是在土地上進行間中或有限的使用而無法說服法庭其對該土地的實質控制及佔用,導致申請失敗。


逆權侵佔案例

高院法官在 女小販申請逆權侵佔後樓梯一案中指出,逆權侵佔的法律原則,是佔地者是否實際管有有關土地,以及是否已有意圖,盡其所能完全排除其他人使用該土地。此案最能充份看到逆權侵佔的法律原則。女小販自1970年起佔用銅鑼灣恩平道恩平中心與鄰座唐樓之間的後樓梯擺檔,並裝上鐵閘,她將地下一段後樓梯變成自己的舖位,又在樓梯底設置鐵櫃作貨倉。女小販申請逆權侵佔該樓梯。高院法官頒下判詞指,女小販有小心確保不會阻塞樓梯通道,好讓其他人通過,顯示她無完全排除其他人使用樓梯通道,不符合逆權侵佔的法律原則。但對於樓梯底的鐵櫃範圍,法官認為該處為圍封範圍,並有上鎖,所以裁定女小販僅可以成功侵佔樓梯底的鐵櫃範圍。

業權註冊制度及「十加二年期」方案

於2006 年的一宗逆權侵佔案例,一名女子居於大埔一幅十二萬平方呎的土地長達五十多年,她向法庭申請逆權侵佔,最終獲得終審法院裁定勝訴而成為合法新業主, 這令很多人關注業權的保障。因此,香港法律改革委員發表諮詢文件,建議引入業權註冊制度及「十加二年期」方案,以便平衡原業主與佔用人的權益。佔用者連續佔地十年後 ,可申請註冊為業權擁有人,但同時亦須通知原業主,而原業主可提出反對。如原業主在兩年內不作反對或其理據不足,佔用者才可申請註冊為業主 。若原業主反對而佔用者未被驅逐,並繼續佔地多兩年,佔用者便可第二次提出申請,結果須交由法庭裁決。這註冊制度及方案明顯提高了業權擁有人的保障。



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