逆權侵佔 - 侵佔私人土地或官地成為合法新業主

逆權侵佔是根據時效條例 (第347 章), 如霸地者可以證明已佔用某私地十二年或官地六十年,便可向法庭申請逆權侵佔,如獲法庭裁定勝訴,霸地者便可成為合法新業主,
逆權侵佔 - 侵佔私人土地或官地成為合法新業主


逆權侵佔的法律概念

逆權侵佔是基於普通法的法律概念,而「時效條例」 (第347 章) 第7條 為逆權侵佔提供法律基礎。根據現行法例, 私人土地的侵佔時效為十二年,而官地則為六十年,因侵佔官地的法定時效長很多,所以侵佔官地極困難,且成功案例並不多。


逆權侵佔的法律原則

佔用者霸佔私人土地十二年只是申請逆權侵佔的基本門檻,佔用者需證明他/她連續並實質佔有該土地,即是霸佔必須持續出現,並需證明佔有該土地的所需意圖,例如把該土地圍起、加裝門鎖、門牌、在土地上耕種、支付該土地的地租差餉、維修費等等,且未有受到業主的干涉,例如原業主從沒親自或透過第三者,例如律師發出律師信要求佔用者遷走,侵佔才有機會成功。如獲法庭裁定勝訴,該佔用者便可以成為該土地的合法新業主,不必付出任何代價。而原業主不得再提出收回土地的訴訟。法庭對逆權侵佔的所需意圖有著很高的要求,並對佔用人一方有著很高的舉證標準。 如業主同意佔用人佔用該土地,或佔用人已支付或有意圖支付租金予業主,這已缺乏侵佔該土地的所需意圖。侵佔者當然可主動向法庭申請逆權侵佔,但逆權侵佔一般會用作被收地時的抗辯理由,很少用作主動霸地。


逆權侵佔案例

高院法官在女小販申請逆權侵佔後樓梯一案中指出,逆權侵佔的法律原則,是佔地者是否實際管有有關土地,以及是否已有意圖,盡其所能完全排除其他人使用該土地。此案最能充份看到逆權侵佔的法律原則。女小販自1970年起佔用銅鑼灣恩平道恩平中心與鄰座唐樓之間的後樓梯擺檔,並裝上鐵閘,她將地下一段後樓梯變成自己的舖位,又在樓梯底設置鐵櫃作貨倉。女小販申請逆權侵佔該樓梯。高院法官頒下判詞指,女小販有小心確保不會阻塞樓梯通道,好讓其他人通過,顯示她無完全排除其他人使用樓梯通道,不符合逆權侵佔的法律原則。但對於樓梯底的鐵櫃範圍,法官認為該處為圍封範圍,並有上鎖,所以裁定女小販僅可以成功侵佔樓梯底的鐵櫃範圍。

業權註冊制度及「十加二年期」方案

於2006 年的一宗逆權侵佔案例,一名女子居於大埔一幅十二萬平方呎的土地長達五十多年,她向法庭申請逆權侵佔,最終獲得終審法院裁定勝訴而成為合法新業主, 這令很多人關注業權的保障。因此,香港法律改革委員發表諮詢文件,建議引入業權註冊制度及「十加二年期」方案,以便平衡原業主與佔用人的權益。佔用者連續佔地十年後 ,可申請註冊為業權擁有人,但同時亦須通知原業主,而原業主可提出反對。如原業主在兩年內不作反對或其理據不足,佔用者才可申請註冊為業主 。若原業主反對而佔用者未被驅逐,並繼續佔地多兩年,佔用者便可第二次提出申請,結果須交由法庭裁決。這註冊制度及方案明顯提高了業權擁有人的保障 。


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